Räum- und Streupflichten von Eigentümern/Vermietern

[nectar_dropcap color=“#e93f22″]D [/nectar_dropcap]er BGH hat mit Urteil vom 21.02.2018 (Az.: VII ZR 255/16) zu den Räum- und Streupflichten von Vermieter und Grundstückseigentümer entschieden. Sofern die Gemeinde diesem nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist der Eigentümer/Vermieter in der Regel nicht mietvertraglich verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.

Dem Ganzen lag der Sachverhalt zugrunde, dass im Fall des BGH die Beklagte die Eigentümerin eines Anwesens ist, in welchem Sie eine Wohnung an den Kläger vermietet hatte. Im Januar 2010 herrschte Schneeglätte, woraufhin der Kläger beim Verlassen des Mietshauses auf dem Kopfsteinpflaster des nicht geräumten Streifens des öffentlichen Gehweges im Bereich des Grundstückseingang stürzte. Hierbei verletzte sich der Kläger. Die Schadensersatzklage des Klägers gegen die Eigentümerin und Vermieterin blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

In der Sache hat der BGH, genauso wie die Vorinstanzen, sowohl eine  Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten als auch eine Verletzung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten aus § 823 Abs. 1 BGB verneint. In erster Linie sind Umfang und die Grenzen von Verkehrssicherungspflichten eines Vermieters bzw. Grundstückseigentümers zu prüfen.

Hierbei führte der BGH aus, dass der Vermieter lediglich verpflichtet sei, dem Mieter Zugang zur Mietsache zu gewähren und zudem einer Erhaltungspflicht für nicht ausdrücklich mitvermietete Hausteile (z. B. Treppen und Zugänge) nachkommen muss. Allein diese Flächen müssen sich in einem verkehrssicheren Zustand befinden. Hierzu gehört es nach Meinung des BGH, lediglich die auf dem Grundstück befindlichen Wege vom Hauseingang bis zum öffentlichen Raum zu räumen und zu streuen. Für die Sicherheit des öffentlichen Gehweges hingegen ist allein die Gemeinde zuständig, sofern Sie diese Pflicht nicht mittels einer Verordnung auf die Anlieger delegiert hat.

Ferner führt der BGH aus, dass der Umfang des Winterdienstes sich nicht danach richtet, jede Gefahr des Hausgrundstücks für einen Fußgänger unter allen Umständen auszuschließen. Es seien auch Art und Wichtigkeit des Weges, die Gefährlichkeit und Stärke des Verkehrs sowie Gesichtspunkte der Zumutbarkeit für die Verkehrssicherungspflichtigen zu berücksichtigen.

Somit bedeutet dies in der Praxis, dass es regelmäßig nicht erforderlich ist, den Gehweg bis zum Gehwegrand zu räumen. Eine Spur auf dem Gehweg reicht aus, da es dem Fußgänger im Einzelfall zumutbar ist, so der BGH, eine kurze Distanz auf einem nicht geräumten Teil des Gehweges auf eigenes Risiko zurückzulegen. Wenn der Fußgänger hier die von ihm zu verlangende Sorgfalt verletzt, verwirklicht er insoweit nur sein allgemeines Lebensrisiko, sodass keine Haftung des  Grundstückseigentümers oder des Vermieters angenommen werden kann.

Gerne beraten wir Sie in Ihrer Eigenschaft als Eigentümer oder Vermieter über die Ihnen  ggf. obliegenden Räum- und Streupflichten unter Überprüfung der jeweiligen kommunalen Verordnungen.

Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Mieterhöhungsvereinbarung durch einmalige Zahlung der erhöhte Miete

Im Rahmen einer Rechtsbeschwerde hatte der BGH mit Beschluss vom 30.01.2018 – VII B 74/16 zu klären, ob eine Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 558b Abs. 1 BGB zustande kommt, wenn der Mieter auf ein schriftliches Erhöhungsverlangen des Vermieters hin die erhöhte Miete mehrmalig bezahlt,  ohne aber eine entsprechende Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung abzugeben.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Mieterin schriftlich aufgefordert, einer Mieterhöhung durch Unterzeichnung eines beigefügten Vordrucks zuzustimmen. Die Mieterin hatte den Vordruck zunächst nicht unterzeichnet, gleichwohl in den drei darauffolgenden Monaten die erhöhte Miete bezahlt. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, woraufhin die Mieterin die vorbereitete Zustimmungserklärung doch unterzeichnete. Der Vermieter seinerseits erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht erlegte die Verfahrenskosten dem Vermieter auf, welcher gegen die Entscheidung Rechtsbeschwerde erhob.

In der Sache  entschied der BGH, dass die  Klage des Vermieters keine Aussicht auf Erfolg hatte. Eine Zustimmungserklärung gemäß § 558b Abs. 1 BGB ist aber trotzdem formlos möglich. Deshalb kann sie nach allgemeinen Grundsätzen auch konkludent, insbesondere durch die Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden. Die Entscheidung, ob die Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung zu werten ist, liegt  jedoch im tatrichterlichen Ermessen. Der BGH als Revisionsinstanz konnte insoweit lediglich nachprüfen, ob die Auslegungsregeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind. Eine tiefergehende Überprüfung des tatrichterlichen Ermessens ist der Rechtsmittelinstanz verwehrt, worin auch letztlich das Risiko der Auslegung einer Zahlung als Mieterhöhung liegt. Vorliegend konnte der BGH solche Fehler nicht feststellen. Zweifel hatte der BGH zudem daran, ob Parteien des Mietvertrages vereinbaren können, dass der Mieter die Zustimmungserklärung in schriftlicher Form abzugeben hat. Leider hat der BGH offen gelassen, ob Mieterhöhungsverlangen von einer allgemeinen Schriftformklausel erfasst werden (verneint hat dies  bspw. das LG München I). Ebenfalls nicht entschieden hat der BGH, ob eine Schriftformklausel einer AGB Kontrolle bei Formularmietverträgen standhält.

Im Ergebnis  kann der BGH-Entscheidung nicht entnommen werden, ob durch dreimalige Zahlung des Erhöhungsbetrages grundsätzlich immer eine Erhöhungsvereinbarung zustande kommt. Aus den Ausführungen des BGH folgt nur, dass eine solche Bewertung im Einzelfall durch den Tatrichter des jeweiligen Amtsgerichtes möglich ist.

Zu beachten ist, dass der Tatrichter einen erheblichen Entscheidungsspielraum hat. Hiermit geht leider auch erhebliche Rechtsunsicherheit einher, weil das tatrichterliche Ermessen kaum prognostiziert werden kann. Keine Erhöhungsvereinbarung kommt zustande, wenn der Mieter unter Vorbehalt bezahlt. In den Fällen der gesetzlich geforderten Schriftform (§ 550 BGB) hat der Vermieter einen aus § 241 Abs. 2 BGB ableitbaren Anspruch auf die Erklärung einer schriftlichen Zustimmung. Im Ergebnis lässt sich also festhalten, dass sobald sich der Mieter unsicher ist, ob er wirklich eine Zahlungspflicht gegenüber dem Vermieter hat, er am sichersten in den Überweisungsbetreff „Zahlung unter Vorbehalt“ hineinschreibt und seine Zahlungen dann in dieser Form leistet.

Bei Heckenhöhen von Nachbargrundstücken in Hanglage ist die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks auszumessen

Das nachfolgend besprochene Urteil hat sich wie ein Lauffeuer in der juristischen Fachpresse verbreitet. So scheint der Sachverhalt, beziehungsweise die Problematik auf den ersten Blick recht banal, bei genauerem Hinsehen wird man feststellen, dass sich einige Tücken in dieser Problemstellung verbergen, sodass zuletzt auch der BGH hier abschließend darüber entschieden hat.   Dem Ganzen liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Grundstücke von zwei streitenden Nachbarn grenzen im vorliegenden Fall aneinander. Zwischen den beiden Grundstücken befindet sich eine ca. 1 Meter bis 1,25 Meter hohe Geländestufe, an welcher eine Mauer steht. Auf dem Grundstück des tieferliegenden Eigentümers befindet sich entlang der Geländestufe eine 6 Meter hohe Thujenhecke, die zuletzt vor ca. 7 Jahren auf eine Höhe von ca. 2,90 Meter zurückgeschnitten worden war. Der darüber liegende Nachbar verlangte nun die Hecke 2-mal jährlich auf eine Höhe von 2 Meter, gemessen ab dem oberen Ende der Mauer zwischen den Grundstücken zurückzuschneiden. Hiergegen hat der Eigentümer der Hecke  Verjährung eingewandt. Das Landgericht gab der Klage statt, mit der Revision wollte der betroffene Nachbar die Abweisung der Klage erreichen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung mit Urteil vom 02.06.2017 – V ZR 230/16 im Hinblick auf Art. 47 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 bayerisches AGBGB die Revision zurückgewiesen. Die Thujenhecke muss nach Ansicht des BGH zurückgeschnitten werden. Nach Artikel 47 Abs. 1 AGBGB kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 Meter von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden, nicht höher als 2 Meter sind. Beachtenswert ist insoweit, dass der eigentliche Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 BGB hier als „Minus“ gegenüber dem Anspruch auf vollständige Beseitigung zur Anwendung kommt. Somit kann der Nachbar auf Grund des geringeren Eingriffsgehalts nur Zurückschneidung verlangen.

Interessant ist in diesem Kontext auch die Frage der Verjährung. Der BGH geht davon aus, dass dieser Anspruch im vorliegenden Fall nicht verjährt war. Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre (Art. 52 Abs. 1 S. 2 AGBGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer des Grundstücks von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder diese Kenntnis ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Zu beachten ist hier, dass die Verjährung erst zu laufen beginnt, wenn die Verletzung des Grenzabspanns eindeutig ist, im vorliegenden Fall also die zulässige Höhe von 2 Metern überschritten wird. Diese 5-jährige Verjährungsfrist gibt dem Nachbarn also dann Zeit zur Entscheidung, ob er das Zurückschneiden der Hecke verlangt. Wird die Hecke zurückgeschnitten, steht der Anspruch auf Rückschnitt nach jedem Nachwachsen über die höchstzulässige Höhe wieder neu. Die zulässige Höhe der Hecke ist grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der diese aus dem Boden austritt. Bei einer Hanglage ist bei einer Grenzbepflanzung eines tieferliegenden Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe dagegen vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Der Anspruch auf den Rückschnitt entsteht damit erst, wenn die Hecke unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefergelegenen Grundstücks, auf dem sie steht und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat. Dies begründet sich darin, dass eine Beeinträchtigung des höher gelegenen Grundstücks erst möglich ist, wenn die Hecke dessen Höhenniveau erreicht.

Amtsgericht München erklärt Münchner „Mietpreisbremse“ für unwirksam

Mit Urteil vom 21.06.2017 hat das Amtsgericht München (Aktenzeichen: 414 C 26570/16) entschieden, dass die Bayerische Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern (sog. Mietpreisbremse) für München nichtig ist. Das Amtsgericht stützt sich in seiner Urteilsbegründung darauf, dass eine wesentliche Voraussetzung, nämlich die Begründung, den gesetzlichen Mindestanforderungen nicht genügt. Diese Anforderung ergibt sich aus § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB, sodass sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Das Amtsgericht München kritisiert hierbei, dass die  bisherige Begründung der Staatsregierung lediglich abstrakt die Methodik darlegt ohne aber die für die einzelnen Gemeinden bedeutsamen Einzeltatsachen mitzuteilen. Aus dieser abstrakten Darstellung ergibt sich, so das Amtsgericht, keine Offenlegung der Ergebnisse für die einzelne Gemeinde. So kann eine Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme weder durch den Bürger selbst noch durch die zuständigen Fachgerichte erfolgen, sodass die Verordnung nichtig ist. Im Urteilstenor führt das Amtsgericht München aus, dass eine wirksame Begründung zwingend voraussetzt, dass ausreichend Tatsachen mitgeteilt werden, anhand derer der Bürger zumindest die Einhaltung der Ermächtigungsgrundlage überprüfen kann. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass dieses Problem keineswegs ein Münchner Einzelfall ist. Auch das Amtsgericht Hamburg – Altona hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung für Hamburg in  seinem Urteil vom 23.05.2017 für unwirksam erklärt (Aktenzeichen: 316 C 380 / 16). Es ist festzuhalten, dass gerade im Hinblick auf die Begründung der Mietpreisbremse Nachbesserungen seitens der Politik unabdingbar sind. Ob dies bereits das Ende der Fahnenstange ist, mag bezweifelt werden, da zumindest eine Berufung gegen die amtsgerichtlichen Urteile aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage möglich sein dürfte.

Zur Frage der Anwendbarkeit der VDI – Richtlinie 2077 bei ungedämmten, aber unter Putz liegenden Leitungen

In dieser Sache hat der BGH am 15.03.2017 im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entschieden, dass sich die analoge Anwendbarkeit dieser Vorschrift überwiegend auf ungedämmte, aber nicht auf freiliegende Leitungen erstreckt (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – Az.: VIII ZR 5/16). Dem Ganzen liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die zu einzelnen Wohnungen führenden Leitungen waren im zugrunde liegenden Fall ungedämmt, aber nicht freiliegend, sondern unter Putz verlegt. Hier musste der BGH dann entscheiden, ob in einem solchen Fall eine Abrechnung der Heizkosten nach der VDI – Richtlinie 2077 möglich ist. Der BGH geht in seiner Entscheidung von keiner analogen Anwendungsmöglichkeit aus. Dies folgt aus dem Wortlaut von § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV. Danach kann der Wärmeverbrauch in Gebäuden, „in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Verbrauchs nicht erfasst wird“, nach „anerkannten Regeln der Technik“ bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch berücksichtigt. Zu den „anerkannten Regeln der Technik“ zählt auch die VDI – Richtlinie 2077. Diese enthält Empfehlungen des Vereins Deutscher Ingenieure (VDI) für die Abrechnung des Wärmeverbrauchs bei Heizanlagen, die konstruktionsbedingt eine nennenswerte, in der Regel nicht erfasste Wärmeabgabe von Rohrleitungen an die zu beheizenden Nutzeinheiten aufweisen. Nach dieser Richtlinie ist es technisch unerheblich, ob die Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich bzw. unter Putz geführt werden. § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV gelten nach ihrem Wortlaut jedoch nur für freiliegende Leitungen. Zum Teil wird die analoge Anwendung dieser Vorschrift auf den Bereich, dass die Leitungen zwar ungedämmt, aber unter Putz verlegt sind von einigen Instanzgerichten bejaht. Der BGH folgt jedoch der gegenteiligen Ansicht, die dies verneint. Begründet wird das damit, dass eine analoge Anwendung nur dann möglich ist, wenn eine planwidrige Gesetzeslücke vorliegt. Dass dies hier nicht möglich ist, begründet der BGH u.a. damit, dass vor allem der Gesetzgeber diese VDI – Richtlinie bei der Schaffung von § 7 HeizkostenV kannte und trotzdem den Anwendungsbereich der Richtlinie lediglich auf freiliegende Leitungen beschränkt hat. Dieses Problem stellt sich insbesondere bei Wohnungen in „Plattenbauten“. Hier gilt, dass eine Berechnung nach der VDI –  Richtlinie nur möglich ist, wenn die Leitungen freiliegen. Vermietern ist in einem solchen Fall zu empfehlen, von der Anwendung der VDI – Richtlinie Abstand zu nehmen. Möglich ist das deswegen, weil es sich bei der Regelung in § 7 Abs. 3 Satz 3 HeizkostenV um eine so genannte nicht zwingende Vorschrift handelt. Gleiches gilt übrigens, wenn lediglich ein Teil der Wohnungen eines Gebäudes mit freiliegenden Leitungen ausgestattet ist.

Auswirkungen des Ausgleichs rückständiger Miete auf das Kündigungsrecht des Vermieters

In seinem Urteil vom 24.08.2015 hat der BGH entschieden, dass eine Räumungsklage, die sich auf einen Mietrückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monaten bezieht, Erfolg hat, sofern der Vermieter nicht vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird. Dem BGH zufolge ist die Rechtslage in diesem Fall eindeutig, da es auf drei Stichtage ankommt.

Zunächst muss festgestellt werden, ob der Tatbestand des § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB erfüllt ist, mithin zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht bezahlt sind. Wenn dies der Fall ist, ist der Mietvertrag grundsätzlich kündbar. Damit kommt es dementsprechend nicht mehr darauf an, ob der Mietrückstand auch zum Zeitpunkt der Kündigung noch so vorliegt.

Sollte hingegen der Mieter die ausstehenden Mietforderungen noch vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigen, geht die Kündigung ins Leere. Zu beachten ist dann, dass wenn der Mieter trotz erfolgreicher Kündigung nicht auszieht, nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete vom Vermieter geltend gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15).

Die Betriebskosten im Wohnraummietrecht – wirksame Umlegungsvereinbarung

Das Mietrecht geht grundsätzlich vom System der Bruttomiete aus, wodurch sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung einer Mietwohnung durch den Mieter erfasst sein sollen.

§ 556 Abs. 1 BGB gestattet den Mietvertragsparteien jedoch eine schriftliche Vereinbarung, wonach der Mieter einerseits eine Nettomiete bezahlt und andererseits die Betriebskosten trägt. Die Zahlung dieser Betriebskosten kann dann entweder in Form einer monatlichen Pauschale vereinbart werden, wobei damit sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten werden oder aber in Form einer monatlichen Vorauszahlung auf die entstehenden Betriebskosten, über die der Vermieter dann jährlich abzurechnen hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seinem Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) die bislang immer wieder streitige Frage entschieden, wie genau „die Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt und bezeichnet werden müssen, damit eine wirksame Umlegung dieser Kosten auf den Mieter erfolgt. Nach dieser Entscheidung ist es ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Weder sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, die Betriebskosten im Einzelnen aufzulisten noch muss auf eine rechtliche Vorschrift, wie beispielsweise die Betriebskostenverordnung, auf die § 556 BGB verweist und einen Katalog zum Umfang der üblichen, umlegbaren Betriebskosten enthält, Bezug genommen werden oder ein Auszug aus dieser Verordnung dem Mietvertrag beigefügt werden.

Der BGH führt zur Begründung seiner Entscheidung aus, dass der Begriff der „Betriebskosten“ grundsätzlich keiner Erläuterung bedürfe, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, wonach „der Mieter die Betriebskosten trägt“ verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und sei hinreichend bestimmt.

Diese Entscheidung gilt demnach sowohl für Formularmietverträge (beispielsweise Vordrucke der Vermieter- oder Mietervereinigungen) als auch für individuell ausgehandelte und gestaltete Wohnraummietverträge.

Etwas anderes gilt im Rahmen der genannten Entscheidung lediglich für die Betriebskostenpositionen, die gem. Nr. 17 des Katalogs der Betriebskostenverordnung als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter übertragen werden sollen. Hinsichtlich dieser Kosten ist nach wie vor eine genaue Bezeichnung notwendig.

Leistungsfähigkeit des verheirateten, nicht erwerbstätigen Kindes für Elternunterhalt

Mit Beschluss vom 29.04.2015 (Az.: XII ZB 236/14) hat der BGH entschieden, dass für einen zur Zahlung von Elternunterhalt Verpflichteten, der verheiratet ist und kein eigenes Erwerbseinkommen erzielt, grundsätzlich kein Bedürfnis für die Bildung eines eigenen Altersvorsorgevermögens bestehe. Die Entscheidung grenzt sich von anderen Urteilen des BGH (beispielhaft vom 30.08.2006, Az.: XII ZR 98/04) ab.

Allerdings gelte dies dann nicht, wenn der Unterhaltspflichtige über seinen Ehegatten unzureichend für das Alter abgesichert ist. Dies hätte er dann beweisen. Eine unzureichende Altersversorgung sei dann gegeben, wenn der Ehegatte selbst nicht über eine – den Maßstäben zum Elternunterhalt entsprechende – Altersversorgung verfügt.

Für die Prüfung, ob auf das Vermögen des nicht erwerbstätigen Unterhaltspflichtigen zurückgegriffen werden kann, ist deshalb zu klären, ob sein Ehegatte hinreichend für das Alter abgesichert ist. Dies wäre dann zu verneinen, wenn dieser über keine zusätzliche Altersversorgung verfügt, die einem Kapital von 5 % seines Bruttoeinkommens unter Berücksichtigung einer jährlichen Kapitalverzinsung von 4 %, bezogen auf den Zeitraum vom Einstieg in das Erwerbsleben bis zum Beginn der Unterhaltsverpflichtung, entspreche. Dann könne nämlich mit dem Vermögen des Unterhaltspflichtigen die entsprechende Versorgungslücke aufgefüllt werden und wäre insoweit vor dem Zugriff des Gläubigers des Elternunterhaltes zu schützen.

Hier wird sich sicherlich künftig zeigen, inwiefern nunmehr Leistungserbringer auf die Forderung verzichten, dass der nicht erwerbstätige Unterhaltsverpflichtete sein Vermögen, welches zur Alterssicherung gedacht ist (teilweise), einzusetzen hat.

Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses bei Mietrückstand

Der BGH hat in einem Urteil vom 13.05.2015 (Az.: XII ZR 65/14) entschieden, dass ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete bei gewerblichen Mietverhältnissen durchaus erheblich i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) Alt. 2 BGB sein kann und somit ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bestehen kann. Dies insbesondere dann, wenn Einzelfallumstände hinzutreten. Solche können bei einem Gewerberaummietverhältnis neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere auch die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes sein.

Hintergrund der Entscheidung war, dass bei Gewerberäumen zum Betrieb eines Restaurants Mängel aufgetreten waren, weshalb der Mieter die Mietzahlungen gemindert hatte. Zwar wollte der Vermieter die Mängel beseitigen, der Mieter verlangte jedoch vorab eine Erklärung, dass die ihm entstehenden Umsatzausfälle vom Vermieter übernommen werden. Die Erklärung sowie die Mängelbeseitigung unterblieben, vielmehr kündigte der Vermieter nach einiger Zeit fristlos, da sich der Mieter seiner Meinung nach zu diesem Zeitpunkt mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befand. Er erhob anschließend Räumungsklage.

Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter wegen der gegen Treu und Glauben verstoßenden Forderung, dass der Vermieter zuvor die Übernahme von Umsatzausfällen bestätigen solle, die Miete nur solange mindern könne, wie eine fiktive Mängelbeseitigung andauern würde.

Ob und unter welchen Voraussetzungen auch ein die Grenze von einer Monatsmiete unterschreitender Gesamtrückstand für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung ausreiche, ist streitig. Der BGH schließt sich jedoch einer vermittelnden Ansicht an, wonach bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger dann erheblich sein kann, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Denn bei vorliegend z.B. einer Kreditunwürdigkeit des Mieters oder einer angespannten finanziellen Situation des Vermieters könne bereits bei einem derart geringen Mietrückstand eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, zumal z.B. ein finanziell „am Abgrund stehender“ Vermieter, der auf die Mietzahlungen angewiesen ist, auch einen geringen Rückstand weit weniger gut verkraftet als ein finanziell nicht so schlecht dastehender Vermieter.

Beweislast für Anzeige des Mietmangels

Der Zeitpunkt der Anzeige eines Mietmangels durch den Mieter ist in vielen Fällen von entscheidender Bedeutung. Der Vermieter kann einen Mangel nur dann abstellen, wenn er hiervon auch Kenntnis hat. Dies spielt zum einen für Mietminderungs- und Schadenersatzansprüche des Mieters eine Rolle, zum anderen auch für Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter, wenn durch die verspätete Anzeige weitere Schäden an der Mietsache eingetreten sind.

Bislang ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass den Mieter grundsätzlich die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht trifft. In einer aktuellen Entscheidung (BGH, IMR 2013, 91) sieht der BGH dies nun differenzierter. Der Vermieter muss dann die unterlassene Mängelanzeige des Mieters beweisen, wenn er eigene Schadenersatzansprüche geltend macht. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter Schadenersatzansprüche geltend macht, deren Voraussetzung nicht die rechtzeitige Mängelanzeige ist, sich der Vermieter jedoch dagegen wehrt unter Berufung auf die fehlende Kenntnis.

Allerdings trifft nach wie vor den Mieter die sog. sekundäre Darlegungslast. Er muss also detailliert darlegen, wann und gegenüber wem er den Mangel angezeigt hat.

Eigenbedarf bei geplanter gewerblicher Nutzung

Der Vermieter darf eine Wohnung wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen, wenn er die Räume nicht als Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt, sondern beabsichtigt, zukünftig die Räume gewerblich zu nutzen (BGH, IMR 2013, 3).

Es kommt allein darauf an, ob der Nutzungswunsch des Vermieters nachvollziehbar und vernünftig ist. Der BGH stellt sich damit gegen die teilweise in der Rechtsprechung vertretene Auffassung, dass die Wohnnutzung in jedem Fall Vorrang habe.

Mieterhöhung bei Gewerberaum

Für die Wohnraummiete sind die Möglichkeiten des Vermieters zur Mieterhöhung gesetzlich geregelt. Anders ist dies bei der Vermietung von Gewerberaum. Hier bedarf es stets einer vertraglichen Regelung. Entsprechende Vertragsklauseln sind als AGB am Maßstab des § 307 BGB zu prüfen.

Der BGH hat mit Urteil vom 09.05.2012, Az.: XII ZR 79/10 entschieden, dass eine Klausel, die dem Vermieter nach jeweils drei Jahren die Anpassung des Mietzinses gem. § 315 BGB nach billigem Ermessen ermöglicht, wirksam ist. Die Interessen des Mieters würden über die Möglichekeit der gerichtlichen Klärung nach § 315 Abs. 3 S. 2 BGB ausreichend geschützt.

Für die Praxis ist diese Entscheidung von außerordentlicher Bedeutung. Der Mieter wird im Zweifel die Anpassung der Miete hinnehmen müssen, wenn diese der Billigkeit entspricht. Der Vermieter sollte zur Bestimmung der Höhe einen Sachverständigen beauftragen. Zum einen kann er mit dem Gutachten die Angemessenheit in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren nachweisen und zum anderen gewinnt er hiermit für den Fall, dass das Gericht gleichwohl die Billigkeit der Anpassung verneinen sollte, einen potenziellen Schadenersatzschuldner.

Anpassung Nebenkostenvorauszahlung

Nach einer Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter im Falle der Nachzahlung die zukünftigen Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung an die zu erwartenden Kosten anpassen. Endet die Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben, kann der Mieter seinerseits die Vorauszahlung durch einseitige Erklärung absenken.

Nach der bisherigen ständigen Rechtsprechung des BGH konnte sich der Mieter nicht erfolgreich gegen die Anpassung der Vorauszahlungen wehren mit dem Argument, dass keine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung vorliegen würde. Mit Urteil vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 246/11 vollzieht der BGH nunmehr die Kehrtwende. Die Anpassung der Vorauszahlungen setzt zukünftig eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus.

Keine Vollstreckung durch abberufenen Verwalter

Klagt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft in eigenem Namen, so ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass er das Verfahren auch nach seiner Abberufung noch zu Ende führen kann. Uneinigkeit herrscht jedoch hinsichtlich der Frage, ob die Forderung aus einem solchen Urteil nach der Abberufung auch noch einziehen kann. Der BGH hat dies mit Urteil vom 20.01.2012, Az.: V ZR 55/11 nunmehr jedenfalls für den Fall verneint, dass der Verwalter aus wichtigem Grund abberufen wurde, obwohl die Einziehung im ausdrücklichen Einverständnis mit dem neuen Verwalter erfolgte.

Ob dasselbe auch dann gilt, wenn die Abberufung nicht aus wichtigem Grund erfolgte, lässt der BGH zwar offen, hiervon ist jedoch auszugehen.

Entsprechende Urteile werden hierdurch jedoch nicht wertlos, es muss jedoch stets darauf geachtet werden, dass das Urteil vor Einleitung der Vollstreckung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft umgeschrieben wird.

Wohnung und Garage – Ein Mietverhältnis?

Es ist eine Konstellation, die häufig vorkommt: Der Vermieter vermietet eine Wohnung und gleichzeitig, oder zum späteren Zeitpunkt vermietet er an den Mieter noch eine Garage.

Für den Fall, dass Wohnung und Garage mit einem Mietvertrag vermietet sind, ist die rechtliche Situation klar. Eine separate (Teil-)Kündigung der Garage ist nicht möglich. Was aber gilt, wenn für die Garage ein separater, oftmals mündlicher, Mietvertrag abgeschlossen wurde? Hierzu hat der BGH (NJW 2012, 224) entschieden, dass die Vermutung zunächst für zwei völlig selbstständige Verträge spricht. Diese Vermutung kann der Mieter jedoch widerlegen. Regelmäßig ist davon auszugehen, dass beide Mietverträge eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. In diesem Fall kann der Vermieter die Garage nur zusammen mit der Wohnung kündigen.

„1-€-GmbH“ als WEG-Verwalterin unzulässig

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält keine Regelung darüber, wer Verwalter sein kann und welche Voraussetzungen er erfüllen muss. In der Rechtsprechung besteht Einigkeit darüber, dass eine GbR trotz ihrer Rechtsfähigkeit nicht zur Verwalterin bestellt werden kann, anders jedoch eine GmbH.

Das LG Karlsruhe hatte nunmehr zu entscheiden, ob eine sog. „1-€-GmbH“ – UG (haftungsbeschränkt) – von der Eigentümergemeinschaft zum Verwalter bestellt werden kann. Dies hat das LG Karlsruhe zutreffend abgelehnt (NZM 2011, 784). Anders als bei einer GmbH mit einem Stammkapital von 25.000,00 €, besteht bei der „1-€-GmbH“ ein erhebliches Risiko der Wohnungseigentümer, dass etwaige Ansprüche gegen den Verwalter nicht realisiert werden können. Gleiches dürfte auch für Limiteds oder andere nach ausländischem Recht gegründete Gesellschaften mit beschränkter Haftung gelten. Ob etwas anderes gilt, wenn die Gesellschaft über eine Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme verfügt oder sonstige Sicherheitsleistungen gegeben sind, hat das LG Karlsruhe offen gelassen.

Klage auf zukünftige Miete zulässig bei erheblichem Mietrückstand

Eine Klage auf zukünftige, noch nicht fällige Leistungen ist nach § 259 ZPO nur in eng begrenzten Ausnahmen möglich.

Für den Vermieter ergibt sich hieraus das Problem, dass er nach der bisherigen Rechtsprechung nur die in der Vergangenheit aufgelaufenen Mietschulden einklagen konnte, auch wenn damit zu rechnen war, dass der Mieter auch zukünftig keine Miete bzw. nach der Kündigung Nutzungsentschädigung zahlen würde. Um zu vermeiden, dass die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen wird, war er darauf angewiesen, ggf. während des laufenden Prozesses monatlich seine Klage bzgl. der neu fällig werdenden Miete zu erweitern bzw. nach dem Urteil anfallende Miete in einem weiteren Prozess geltend zu machen.

Der BGH hat in einer nunmehr veröffentlichten Entscheidung vom 04.05.2011, Az: VIII ZR 146/10, entschieden, dass eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung zulässig ist, wenn der Mieter Mietrückstände hat auflaufen lassen, welche die monatliche Bruttomiete um ein Mehrfaches übersteigen.

Makler haftet nicht für Angaben des Verkäufers

Der Makler haftet nach der Rechtsprechung des BGH (NJW-RR 2007, 711) grundsätzlich nicht für die Richtigkeit der vom Verkäufer gemachten Angaben. Es sei denn, ihm war entweder die Unrichtigkeit der Angaben bekannt, oder ihn traf ausnahmsweise eine Erkundungs- oder Nachprüfungspflicht.

So hat nunmehr auch das LG Bonn in einem aktuell veröffentlichten Urteil (IMR 2011, 379) entschieden. Nach dem Verkauf stellte sich heraus, dass die im Expose angegebene Wohnfläche von 110 m² zwar der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche entsprach, nicht jedoch der genehmigten Wohnfläche. Für die nachträgliche Genehmigung nicht genehmigter Anbauten musste der Erwerber ganz erhebliche Kosten aufwenden.

Die vom Makler verwendete Haftungsausschlussklausel: „Die Angaben zum Objekt stammen vom Verkäufer. Trotz sorgfältiger Prüfung können wir für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen.“ hielt das Gericht für zu weit gefasst und daher unwirksam. Vielmehr stellte es in einer Abwägung darauf ab, inwieweit der Makler den Eindruck bei den Vertragsverhandlungen erweckt hat, eine eigenständige Prüfung vorgenommen zu haben und andererseits, ob sich dem Makler die Unrichtigkeit der Angaben aufdrängen musste.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Makler trotz dieser Entscheidung bei der Aufnahme vorsichtig sein sollte, insbesondere wenn ihm keine Unterlagen vorliegen.

Für den Käufer hingegen heißt es, das Expose des Maklers kritisch zu hinterfragen und insbesondere bei „Problemzonen“ wie Dachgeschoss-/Kellerausbau zu Wohnzwecken, Wintergarten nachzuhaken, um Überraschungen zu vermeiden.

Kündigung auch bei fahrlässig verspäteter Mietzahlung wirksam

Der BGH hat mit Urteil vom 01.06.2011 (Az.: VIII ZR 91/10) entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung wirksam gekündigt hat, wenn der Mieter trotz mehrfacher Abmahnungen fortgesetzt die Miete unpünktlich zahlt.

Der BGH hat das Recht zur außerordentlichen Kündigung insbesondere auch für den Fall bejaht, dass der Mieter die Miete nur fahrlässig zu spät überwiesen hat. Dem Mieter ist es zuzumuten, sich durch einen Blick in den Mietvertrag über die maßgeblichen Fälligkeitsfristen zu informieren. Die ständig verspäteten Mietzahlungen sind eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, dass dem Vermieter ein Festhalten am Mietvertrag nicht zugemutet werden kann.

Bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % mindert sich die Miete im gleichen Verhältnis. Dies gilt auch für möblierte Wohnungen.

Der BGH hat mit Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10 – ausdrücklich an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % die Bruttomiete im selben Verhältnis gemindert ist. Der BGH stellt klar, dass dies auch bei möblierten und vollständig ausgestatteten Wohnungen gilt. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können. Der BGH widerspricht damit einer Entscheidung des LG Berlin, welches bei einer Abweichung der Wohnfläche um 11,5 % eine Mietminderung lediglich von 6 % angenommen hatte, da die Möblierung und Ausstattung der Wohnung im Übrigen der vertraglich vereinbarten entsprach.

WEG-Verwalter kann nicht mehr in eigenem Namen klagen

Dieses Urteil des BGH vom 28.01.2011, Az.: V ZR 145/10 dürfte weitreichende Folgen für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften haben.

Der Verwalter einer WEG darf nicht mehr in eigenem Namen klagen, da nach der Auffassung des BGH ihm das notwendige Eigeninteresse für eine sog. „gewillte Prozessstandschaft“ fehlt.

Bislang war es Praxis, dass Verwalter z. B. rückständiges Hausgeld im eigenen Namen für die Eigentümergemeinschaft einklagen. Fast alle Gemeinschaftsordnungen enthalten entsprechende Ermächtigungen.

Damit ist nunmehr Schluss. Klagebefugt ist nach der Auffassung des BGH nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soll der Verwalter zukünftig Ansprüche der WEG gerichtlich geltend machen, so muss er es im Namen der WEG tun und von dieser hierzu durch Beschluss oder Vereinbarung ermächtigt werden.

Keine Mietminderung, wenn Mangel selbst verschuldet ist

Es sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein: Wenn der Mieter einen Mangel an der Wohnung selbst verschuldet hat, kann er keine Mietminderung geltend machen.

Das LG Dresden sah dies jedoch offensichtlich anders. Ein Mieter hatte seine Stromrechnung nicht bezahlt, der Energieversorger hatte daraufhin den Stromzähler ausgebaut. Nach Ansicht des Gerichts hätte der Vermieter dafür zu sorgen, dass der Stromanschluss wieder hergestellt wird. Auf ein Verschulden des Mieters käme es nicht an, dieser könnte die Miete mindern.

Der BGH (Az. VIII ZR 113/10) hat das Urteil abgeändert und mit seiner am 28.01.2011 veröffentlichten Entscheidung klargestellt:

Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Einflussbereich des Mieters zuzurechnen ist.

Auch Offensichtliches muss manchmal höchstrichterlich bestätigt werden.

Hinweispflicht bei Eigenbedarfskündigung

Hat der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt, ist er während der Kündigungsfrist verpflichtet, den Mieter über eine freiwerdende, vergleichbare Wohnung zu informieren. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam (BGH, Urt. v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10). Nach dem BGH gilt dies nicht nur für Wohnungen im selben Haus, es reicht vielmehr eine „vergleichbare Wohnlage“. Um der Informationspflicht zu genügen, müssen Größe, Ausstattung und Mietkonditionen der frei werdenden Wohnung mitgeteilt werden.